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Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier ? Avant de vous lancer dans les visites, il est important de savoir quelles sont vos possibilités financières, si vous êtes en mesure ou non de fournir un apport, et également le niveau du taux d’endettement. Découvrez dans cet article comment calculer son taux d’endettement, pour obtenir plus facilement un crédit immobilier.
Comment calculer son taux d’endettement pour crédit immobilier facilement ?
Avant de parler de son calcul, il est important de bien comprendre de quoi il retourne du taux d’endettement. Il sert à déterminer la somme que vous êtes en mesure d’emprunter, tout en vous laissant de quoi vivre correctement, une fois votre crédit remboursé chaque mois. C’est ce que les banques appellent le « reste à vivre », qui correspond aux revenus auxquels on retranche les charges et le mensualités de crédit. Cette notion est importante, car la banque peut tolérer un taux d’endettement important, si le reste à vivre est conséquent (c’est le cas pour les hauts revenus).
Le taux d’endettement est actuellement fixé à 35 %. Il a été revu au début de l’année 2021. Auparavant, il était de 33 %. En réalité, il s’agit d’une recommandation établie par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Si vous avez un bon dossier, il est donc possible que certaines banques dépassent légèrement ce taux. Sachez également que le surendettement concerne les personnes ayant des charges s’élevant à 50 % des revenus du foyer.
Au niveau du calcul du taux d’endettement, vous devez prendre en compte vos crédits et charges fixes et diviser le montant avec l’ensemble de vos revenus (conjoint ou co-emprunteur inclus). Dans vos revenus, vous pouvez prendre en compte :
- votre salaire mensuel imposable ou pensions de retraite
- les primes (comme le 13ème mois)
- les allocations (chômage, adulte handicapé…)
- les loyers perçus d’un investissement locatif
- les pensions alimentaires reçues
Au niveau des charges prises en comptes, vous avez évidemment le coût de votre loyer, l’ensemble des crédits que vous avez souscrits et également les pensions alimentaires que vous pouvez être amené à payer.
La formule de calcul du taux d’endettement
En résumé le calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier est le suivant : (mensualités de crédits + charges) / (revenus)
Par exemple, imaginons un couple, avec les revenus et charges suivants, et souhaitant emprunter pour acheter sa résidence principale :
- salaires mensuels = 4000€
- loyers perçus d’un investissement locatif = 500€
- mensualité d’un crédit auto en cours = 400€
- mensualité du crédit pour l’investissement locatif = 600€
Le taux d’endettement de ce couple serait calculé comme ceci : (400+ 600) / (4500 + 500) = un taux d’endettement de 20%. En l’état, ce couple pourrait contracter un crédit pour une mensualité maximum de 750€, pour rester dans le cadre du taux maximum de 35%. S’il leur faute emprunter plus, des solutions existent pour faire baisser le taux d’endettement…
Comment faire baisser son taux d’endettement ?
Si votre taux d’endettement est à 35 %, voire légèrement plus, il existe des solutions pour améliorer votre dossier, afin d’obtenir un crédit immobilier. Bien entendu, cela dépend de votre situation actuelle.
Si vous prenez rendez-vous avec un courtier immobilier, ce professionnel sera à même de vous aiguiller sur ce que vous pouvez envisager. Cela peut être un regroupement de crédits, si vous avez plusieurs prêts en cours. Vous avez également la possibilité d’anticiper, en faisant une simulation de rachat de crédit classique ou hypothécaire… Cela vous permettra d’avoir une idée des conséquences que cela peut avoir. Dans la même optique, vous pouvez vous renseigner pour savoir si vous avez la possibilité de renégocier le taux de l’un de vos crédits et savoir si cela vaut le coup ou non.
Il peut également vous suggérer de décaler provisoirement votre projet, le temps que vous ayez le droit d’obtenir un crédit à taux zéro, faisant ainsi augmenter votre apport personnel. Aussi, vous pouvez attendre que la fin de votre CDD vous amène vers un CDI.
Enfin, sachez que certains projets sont plus à même d’être acceptés. En effet, si vous envisagez de faire un crédit pour un investissement locatif, le fait de percevoir des loyers pour rembourser une partie du crédit peut clairement jouer en votre faveur. C’est également le cas si vous avez des salaires élevés, que vous êtes fonctionnaire ou encore que vous avez un apport personnel conséquent.
En résumé, calculer sont taux d’endettement avant de contracter un prêt immobilier est judicieux, pour ensuite prendre les mesures pour faire baisser celui-ci ci besoin, et ainsi avoir l’accord final de la banque.
