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Accueil » Prêt bancaire » Comment est calculé le taux d’endettement pour crédit immobilier par les banques ?

Comment est calculé le taux d’endettement pour crédit immobilier par les banques ?

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Sommaire:

  • Comment calculer son taux d’endettement pour crédit immobilier facilement ?
    • La formule de calcul du taux d’endettement
  • Comment faire baisser son taux d’endettement ?
  • Faire baisser son taux d’endettement
    • Faire les bons calculs pour savoir à quoi s’en tenir
    • Doit-on augmenter ses ressources ?

Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier ? Avant de vous lancer dans les visites, il est important de savoir quelles sont vos possibilités financières, si vous êtes en mesure ou non de fournir un apport, et également le niveau du taux d’endettement. Découvrez dans cet article comment calculer son taux d’endettement, pour obtenir plus facilement un crédit immobilier.

Comment calculer son taux d’endettement pour crédit immobilier facilement ?

Avant de parler de son calcul, il est important de bien comprendre de quoi il retourne du taux d’endettement. Il sert à déterminer la somme que vous êtes en mesure d’emprunter, tout en vous laissant de quoi vivre correctement, une fois votre crédit remboursé chaque mois. C’est ce que les banques appellent le « reste à vivre », qui correspond aux revenus auxquels on retranche les charges et le mensualités de crédit. Cette notion est importante, car la banque peut tolérer un taux d’endettement important, si le reste à vivre est conséquent (c’est le cas pour les hauts revenus).

Le taux d’endettement est actuellement fixé à 35 %. Il a été revu au début de l’année 2021. Auparavant, il était de 33 %. En réalité, il s’agit d’une recommandation établie par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Si vous avez un bon dossier, il est donc possible que certaines banques dépassent légèrement ce taux. Sachez également que le surendettement concerne les personnes ayant des charges s’élevant à 50 % des revenus du foyer.

Au niveau du calcul du taux d’endettement, vous devez prendre en compte vos crédits et charges fixes et diviser le montant avec l’ensemble de vos revenus (conjoint ou co-emprunteur inclus). Dans vos revenus, vous pouvez prendre en compte :

  • votre salaire mensuel imposable ou pensions de retraite
  • les primes (comme le 13ème mois)
  • les allocations (chômage, adulte handicapé…)
  • les loyers perçus d’un investissement locatif
  • les pensions alimentaires reçues

Au niveau des charges prises en comptes, vous avez évidemment le coût de votre loyer, l’ensemble des crédits que vous avez souscrits et également les pensions alimentaires que vous pouvez être amené à payer.

La formule de calcul du taux d’endettement

En résumé le calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier est le suivant : (mensualités de crédits + charges) / (revenus)

Par exemple, imaginons un couple, avec les revenus et charges suivants, et souhaitant emprunter pour acheter sa résidence principale :

  • salaires mensuels = 4000€
  • loyers perçus d’un investissement locatif = 500€
  • mensualité d’un crédit auto en cours = 400€
  • mensualité du crédit pour l’investissement locatif = 600€

Le taux d’endettement de ce couple serait calculé comme ceci : (400+ 600) / (4500 + 500) = un taux d’endettement de 20%. En l’état, ce couple pourrait contracter un crédit pour une mensualité maximum de 750€, pour rester dans le cadre du taux maximum de 35%. S’il leur faute emprunter plus, des solutions existent pour faire baisser le taux d’endettement…

calcul du taux d'endettement

Comment faire baisser son taux d’endettement ?

Si votre taux d’endettement est à 35 %, voire légèrement plus, il existe des solutions pour améliorer votre dossier, afin d’obtenir un crédit immobilier. Bien entendu, cela dépend de votre situation actuelle.

Si vous prenez rendez-vous avec un courtier immobilier, ce professionnel sera à même de vous aiguiller sur ce que vous pouvez envisager. Cela peut être un regroupement de crédits, si vous avez plusieurs prêts en cours. Vous avez également la possibilité d’anticiper, en faisant une simulation de rachat de crédit classique ou hypothécaire… Cela vous permettra d’avoir une idée des conséquences que cela peut avoir. Dans la même optique, vous pouvez vous renseigner pour savoir si vous avez la possibilité de renégocier le taux de l’un de vos crédits et savoir si cela vaut le coup ou non.

Il peut également vous suggérer de décaler provisoirement votre projet, le temps que vous ayez le droit d’obtenir un crédit à taux zéro, faisant ainsi augmenter votre apport personnel. Aussi, vous pouvez attendre que la fin de votre CDD vous amène vers un CDI.

Enfin, sachez que certains projets sont plus à même d’être acceptés. En effet, si vous envisagez de faire un crédit pour un investissement locatif, le fait de percevoir des loyers pour rembourser une partie du crédit peut clairement jouer en votre faveur. C’est également le cas si vous avez des salaires élevés, que vous êtes fonctionnaire ou encore que vous avez un apport personnel conséquent.

En résumé, calculer sont taux d’endettement avant de contracter un prêt immobilier est judicieux, pour ensuite prendre les mesures pour faire baisser celui-ci ci besoin, et ainsi avoir l’accord final de la banque.

Faire baisser son taux d’endettement

Connaître son taux d’endettement est nécessaire si l’on souhaite se projeter dans un prêt bancaire. Une fois que l’on connaît son taux d’endettement, on sait si l’on va pouvoir ou non emprunter de l’argent, par exemple pour acheter un bien immobilier. Si c’est le cas, on saura aussi, par la même occasion, jusqu’à quelle somme on va pouvoir prétendre, auprès de sa banque ou d’un organisme de prêt. Bien sûr tout cela dépend d’abord de l’importance des dettes que l’on a contractées jusque-là, en particulier tout ce que l’on peut avoir comme crédits. En effet on peut avoir emprunté pour acheter une voiture, pour payer ses études ou bien on peut avoir souscrit des crédits à la consommation. Ensuite il faut pondérer le nombre que l’on obtient en cumulant tout cela, avec la somme de ce que l’on gagne par mois, dans le foyer. C’est-à-dire que si l’on est en couple et que l’on veut emprunter à deux, le salaire des deux personnes concernées est pris en compte ensemble. Or, si l’on n’a pas la possibilité d’emprunter, justement par que le ratio n’est pas bon et que les banques refusent de faire des offres pour que l’on puisse enfin devenir propriétaire de son logement, il faut pouvoir faire baisser son taux d’endettement, si tant est que cela soit possible.

Faire les bons calculs pour savoir à quoi s’en tenir

Donc si un couple a un taux d’endettement trop important, tout le monde refusera de lui prêter quoi que ce soit. En effet, aucun professionnel n’accordera sa confiance à partir du moment où il n’est pas assuré que le couple concerné n’est pas en mesure de lui payer chaque mois et ce, durant toute la durée du remboursement, le montant effectif qu’il lui doit. Donc la première préoccupation que l’on doit avoir, quand on a des dettes, c’est de commencer à les rembourser ses dettes si l’on souhaite voir son taux d’endettement baisser. Cela paraît tout-à-fait logique. Mais la situation est plus complexe que cela, parce qu’il y a de très nombreux critères qui peuvent entrer en ligne de compte. Ainsi on peut se faire conseiller pour réussir à être en mesure, un jour, d’emprunter à nouveau une somme, celle dont on a besoin pour acheter l’objet de ses rêves. Un simulateur de taux d’endettement en ligne peut permettre de calculer précisément ce qui ne va pas. Grâce aux informations que l’on obtient, on sait sur quoi il faut jouer pour voir, un jour, son taux global être réduit. Ce n’est pas évident, mais comme toujours dans le monde de la finance, rien n’est impossible à qui sait quelles ficelles il faut tirer.

Doit-on augmenter ses ressources ?

Une fois que l’on sait quels revenus nets il faudrait avoir, pour avoir enfin la capacité d’emprunter, on peut aussi choisir d’augmenter la part de ses revenus mensuels, en travaillant davantage. En effet, changer de travail, c’est-à-dire trouver un job équivalent dans une autre entreprise, mais avec un meilleur salaire, assurerait immédiatement une hausse des revenus nets du ménage et donc une baisse du taux d’endettement. Cela paraît comptablement logique. On peut aussi dès lors rembourser plus facilement ce que l’on doit par ailleurs. Pour cela il est aussi possible de choisir de rechercher un deuxième emploi, pour cumuler deux salaires et s’assurer de faire grossir ses revenus de façon conséquente. Mais là, c’est toute la vie du ménage qui doit changer, de facto. Donc il y a peut-être d’autres solutions à envisager pour réduire son taux d’endettement tout en étant efficace.

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