Sommaire:
Lors de la vente d’un terrain, vous pouvez profiter d’une plus-value non négligeable. Il s’agit du bénéfice que vous avez acquis en le vendant. Ce dernier n’est possible que s’il y a une différence entre le prix d’achat du terrain et celui de revente. Elle peut être soumise ou non à une taxation selon plusieurs critères. Vous souhaitez vendre le vôtre ? Focus sur tout ce que vous devez savoir sur la plus-value suite à la vente d’un terrain.
Qu’est-ce que la plus-value sur la vente d’un terrain et quel est son mode de calcul ?
La plus-value sur la vente d’un terrain est un terme rencontré fréquemment pour quelqu’un souhaitant vendre un terrain. Il s’agit de la différence entre le prix payé au moment de l’achat et sa valeur marchande lors de la revente. La plus-value est donc réalisée grâce à la hausse de valeur du terrain. Son prix augmente grâce, par exemple, à des modifications ou des améliorations apportées par son propriétaire. C’est aussi possible à cause de la fluctuation positive de la zone autour (développement d’une nouvelle route, aménagement d’espaces verts…).
Le mode de calcul pour déterminer le montant de la plus-value est basique et facile à comprendre. Il suffit de soustraire le prix atteint lors de l’achat à celui atteint pour la vente. Par exemple, achetez un terrain à 100 000 euros et revendez-le 180 000 euros. La plus-value sur la vente de ce bien sera égale à 80 000 euros. Afin d’obtenir des gains additionnels, le cédant doit attester que le coût des modifications a été plus élevé que son bénéfice lors de sa revente.
A savoir, pour le calcul de la plus-value sur la vente d’un terrain, il faut inclure les frais de cession et la TVA au prix d’achat, et les charges et différents frais et/ou travaux au prix de vente.
Les règles d’imposition et d’abattement sur la vente d’un terrain constructible
Lors de la vente d’un terrain constructible, plusieurs règles d’imposition et d’abattements s’appliquent. La taxation de la plus value dans le cadre d’un terrain constructible consiste en :
- l’impôt sur le revenu, à un taux forfaitaire de 19%,
- des prélèvements sociaux, à un taux de 17,2 %.
Les taxes sur le patrimoine foncier
La taxe foncière est due sur les terrains constructibles en fonction de leur valeur locative cadastrale. Elle s’impose aux acquéreurs à chaque année. La taxe d’habitation est également due sauf si le terrain constructible est loué pendant plus de 90 jours à un même locataire dans l’année. Dans ce cas, c’est le locataire qui en sera redevable. Par ailleurs, des droits de mutation seront perçus par l’administration fiscale à l’occasion de la cession à titre onéreux d’un terrain constructible.
Les abattements appliqués aux terrains constructibles
L’administration fiscale applique plusieurs abattements sur les terrains constructibles. A partir de la 6ème année de détention du terrain, un abattement est réalisé (6% d’assiette pour l’impôt sur le revenu, 1,65% pour les prélèvements sociaux), et ce jusqu’à la 21ème année. A la 22ème année révolue, l’abattement est respectivement de 4% et 1,60%. Au-delà de la 22ème année, il y a exonération de la taxe sur la plus-value pour l’impôt sur le revenu (et abattement de 9% sur les prélèvements sociaux). Enfin, après 30 années de détention du terrain, plus aucune taxe ne s’applique.
Exemple : supposez que la propriété a été acquise depuis moins de 15 ans par le vendeur. Il n’a pas bénéficié durant cette période d’une remise totale ou partielle du prix de revient. Dans ce cas, c’est l’abattement fiscal général qui s’applique, de 6% (impôt sur le revenu) et 1,65% (prélèvements sociaux).
Les règles d’imposition et d’abattement sur la vente d’un terrain non constructible
Lorsque vous souhaitez vendre un terrain non constructible, il existe plusieurs règles à prendre en compte. Il s’agit des même que celles d’un terrain constructible à quelques exceptions près.
Impôts sur la vente d’un terrain non constructible
Lorsque vous vendez un terrain non construit, vous serez imposé sur le gain net réalisé. Ce dernier est déterminé en soustrayant le prix d’achat initial à celui de la vente. Si le terrain non constructible initialement le devient (depuis janvier 2020), alors un abattement de l’assiette de la taxe de 10% par an est appliqué après la 8ème année de détention. Le taux de la taxe sur la plus value est alors :
- de 5 % de la plus-value, si celle-ci représente entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition,
- de 10 % de la plus-value, au dessus de30 fois le prix d’achat du terrain.
Dans certains cas, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value, notamment :
- si le prix de vente est de moins de 30 000€ (couple), ou 15 000 € (personne seule),
- si la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d’achat.
- si la vente résulte d’une procédure d’expropriation via une déclaration d’utilité publique.
Évaluation fiscale d’un terrain non constructible
L’État taxe les bénéfices engendrés par la vente d’un terrain non constructible au taux standard personnel des contribuables concernés. L’administration fiscale peut s’orienter pour :
- une recherche comptable,
- un calcul du bénéfice théorique,
- une analyse des dettes rattachées au bien,
- la prise en compte des charges financières et autres accessoires.
Un spécialiste s’occupant de la fiscalité comme un avocat fiscaliste ou un expert-comptable peut ici s’avérer utile. Il aide à déterminer la plus-value issue de la vente et son impôt correspondant. En cas de litige fiscal, les professionnels seront là pour vous défendre face aux services fiscaux français.
Les règles d’imposition et d’abattement sur la vente d’un terrain agricole
Lors de la vente d’un terrain agricole, si celui-ci n’est pas devenu constructible au moment de la vente, la plus-value n’est pas soumise à la taxation. En revanche, si le PLU modifie cet état de fait, alors les règles vues ci-dessus s’appliquent.
Néanmoins quelques règles d’imposition existent…
Règles générales d’imposition
La majorité des terres destinées à l’agriculture sont soumises à l’ISF et au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Elles sont imposables à 16 %, avec un supplément de 50 % si elles ont été exploitées pendant 5 ans consécutifs dès la date de cession. Si ce délai est plus élevé, l’abattement additionnel est de 75 %. Les biens fonciers familiaux compris dans le patrimoine du contribuable au plus tard le 31 décembre 2000 bénéficient en plus d’une exonération de 95 %. Si le bien a été mis en vente, le taux applicable est de 60 %, avec un abattement supplémentaire de 50 %.
Règles spécifiques applicables aux bois et à la sylviculture
Pour les biens fonciers dont l’utilisation est non agricole, l’abattement est de 30 % sur le montant net imposable. Le bien doit être situé depuis au moins 5 ans sur la commune qui accueille l’exploitation forestière. Par ailleurs, des abattements supplémentaires sont prévus pour les biens transférés après 70 ans. Enfin, un abattement maximal de 70 % peut être appliqué aux contribuables percevant exclusivement des revenus fonciers.
